Cos'è FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)?

Come funziona

Il FIRPTA — il Foreign Investment in Real Property Tax Act del 1980 — ha chiuso una scappatoia che in precedenza permetteva ai non residenti di vendere immobili statunitensi e di andarsene senza pagare tasse perché il guadagno non era FDAP e non era necessariamente ECI. La legge fa due cose:

1. Considera ogni guadagno su un interesse in beni immobili statunitensi (USRPI) da parte di una persona non statunitense come ECI — completamente tassabile a tassi progressivi sul Form 1040-NR (individui) o sul Form 1120-F (società estere).
2. Richiede all'acquirente di trattenere la tassa al momento della chiusura come meccanismo di riscossione — il venditore non incassa contante e scompare prima che l'IRS possa valutare.

L'acquirente / agente di chiusura trattiene il 15% del prezzo di vendita lordo (non del guadagno netto) per default. Lo versa all'IRS entro 20 giorni tramite Form 8288 e fornisce al venditore il Form 8288-A (la registrazione della ritenuta del venditore).

La scala delle aliquote di ritenuta

L'esenzione per uso personale sotto i 300.000 dollari è ampiamente utilizzata. L'acquirente firma un'affidavit che intende occupare la proprietà per almeno il 50% del tempo nei prossimi due anni; la ritenuta FIRPTA viene annullata. Il venditore deve comunque pagare le tasse statunitensi sul guadagno — semplicemente non viene trattenuto nulla al momento della chiusura.

Ritenuta ridotta tramite Form 8288-B

Se l'effettiva responsabilità fiscale sul guadagno è significativamente inferiore al 15% del lordo (molto comune — prezzo lordo ≠ guadagno), il venditore può presentare il Form 8288-B all'IRS prima della chiusura richiedendo un certificato di ritenuta per l'importo fiscale stimato effettivo. L'IRS di solito risponde entro 90 giorni; un 8288-B riuscito può ridurre la ritenuta dal 15% del lordo all'effettiva esposizione fiscale del venditore. Vale la pena farlo per qualsiasi vendita in cui il costo di base sia elevato rispetto al prezzo di vendita.

Cosa conta come USRPI

• Proprietà diretta di beni immobili statunitensi (residenziali, commerciali, agricoli, terreni non edificati).
• Azioni in una società di holding di beni immobili statunitensi (USRPHC) — una società statunitense in cui oltre il 50% dei suoi attivi, per valore, sono beni immobili statunitensi.
• Interesse in una partnership se la partnership è coinvolta in beni immobili statunitensi.
• Azioni REIT sono spesso esenti da FIRPTA a livello individuale sotto specifiche esenzioni (esenzione per azionisti qualificati, regole delle società di investimento regolate).

Esempi

• Un investitore brasiliano vende un condominio a Miami per 800.000 dollari con un costo di 500.000 dollari. L'acquirente trattiene 15% × 800.000 $ = 120.000 $ al momento della chiusura ai sensi del FIRPTA. L'investitore presenta il Form 1040-NR la primavera successiva, calcola la tassa sui capital gain a lungo termine sul guadagno di 300.000 dollari (circa 45-60k a tassi federali) e richiede un rimborso di circa 60-75k. Rimborso emesso 9 mesi dopo.
• Una famiglia britannica vende una casa vacanze a Phoenix per 280.000 dollari a una famiglia statunitense che la occuperà. L'acquirente firma l'affidavit per uso personale (sotto i 300.000 dollari + intende occupare) → 0% di ritenuta FIRPTA. La famiglia britannica presenta comunque il Form 1040-NR per dichiarare il guadagno e pagare le tasse — ma non viene trattenuto nulla al momento della chiusura.

Errori comuni

• Assumere che sotto i 300.000 dollari = nessuna tassa statunitense. L'esenzione si applica solo alla ritenuta al momento della chiusura. La tassa sul guadagno stesso è comunque dovuta tramite il Form 1040-NR.
• Saltare il Form 8288-B e ritenuta eccessiva. Su vendite di proprietà con alto costo di base, il 15% del lordo è spesso 2-3 volte l'effettiva tassa. Valutare sempre il Form 8288-B prima della chiusura su vendite commerciali / residenziali apprezzate.
• Dimenticare la tassa statale sul guadagno. California, New York e altri tassano i non residenti sui guadagni derivanti da beni immobili nello stato. Il FIRPTA è federale; lo stato ha i propri regimi di ritenuta (la California ha una ritenuta del 3,33% sui beni immobili parallela al FIRPTA).
• Trattare gli investimenti REIT come un'esposizione totale al FIRPTA. Esistono specifiche esenzioni per REIT per fondi pensione esteri qualificati e piccoli detentori individuali. Vale la pena controllare prima di assumere che si applichi il 15% a un'uscita da un REIT.