Qu'est-ce que FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)?

Comment ça fonctionne

Le FIRPTA — la Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980 — a comblé une lacune qui permettait auparavant aux non-résidents de vendre des biens immobiliers américains et de s'en aller sans impôts, car le gain n'était pas FDAP et n'était pas nécessairement ECI. La loi fait deux choses :

1. Considère chaque gain sur un intérêt immobilier américain (USRPI) par une personne non américaine comme un ECI — entièrement imposable à des taux progressifs sur le Formulaire 1040-NR (individus) ou le Formulaire 1120-F (sociétés étrangères).
2. Impose à l'acheteur de retenir l'impôt lors de la clôture comme mécanisme de recouvrement — le vendeur ne touche pas d'argent et ne disparaît pas avant que l'IRS puisse évaluer.

L'acheteur / l'agent de clôture retient 15 % du prix de vente brut (pas du gain net) par défaut. Ils le remettent à l'IRS dans les 20 jours via le Formulaire 8288 et fournissent au vendeur le Formulaire 8288-A (le relevé de retenue du vendeur).

L'échelle des taux de retenue

L'exemption à usage personnel en dessous de 300 000 $ est largement utilisée. L'acheteur signe une déclaration indiquant qu'il a l'intention d'occuper le bien au moins 50 % du temps au cours des deux prochaines années ; la retenue FIRPTA est annulée. Le vendeur doit toujours payer l'impôt américain sur le gain — il ne l'a simplement pas retenu lors de la clôture.

Retenue réduite via le Formulaire 8288-B

Si la responsabilité fiscale réelle sur le gain est significativement inférieure à la retenue par défaut de 15 % du brut (très courant — prix brut ≠ gain), le vendeur peut déposer le Formulaire 8288-B auprès de l'IRS avant la clôture en demandant un certificat de retenue au montant d'impôt estimé réel. L'IRS répond généralement dans les 90 jours ; un 8288-B réussi peut réduire la retenue de 15 % du brut à l'exposition fiscale réelle du vendeur. Cela vaut la peine d'être fait pour toute vente où la base de coût est élevée par rapport au prix de vente.

Ce qui compte comme un USRPI

• Propriété directe d'un bien immobilier américain (résidentiel, commercial, agricole, terrain vacant).
• Actions dans une société de détention immobilière américaine (USRPHC) — une société américaine où plus de 50 % de ses actifs, en valeur, sont des biens immobiliers américains.
• Intérêt dans un partenariat si le partenariat est engagé dans l'immobilier américain.
• Actions de REIT souvent exemptées de FIRPTA au niveau individuel sous des exceptions spécifiques (exemption de l'actionnaire qualifié, règles des sociétés d'investissement réglementées).

Exemples

• Un investisseur brésilien vend un condo à Miami pour 800 000 $ avec une base de 500 000 $. L'acheteur retient 15 % × 800 000 $ = 120 000 $ lors de la clôture sous le FIRPTA. L'investisseur dépose le Formulaire 1040-NR le printemps suivant, calcule l'impôt sur les gains en capital à long terme sur le gain de 300 000 $ (environ 45-60k $ aux taux fédéraux), et demande un remboursement d'environ 60-75k $. Remboursement émis 9 mois plus tard.
• Une famille britannique vend une maison de vacances à Phoenix pour 280 000 $ à une famille américaine qui l'occupera. L'acheteur signe la déclaration d'usage personnel (en dessous de 300 000 $ + a l'intention d'occuper) → 0 % de retenue FIRPTA. La famille britannique dépose toujours le Formulaire 1040-NR pour déclarer le gain et payer l'impôt — mais aucun montant n'est retenu lors de la clôture.

Erreurs courantes

• Supposer qu'en dessous de 300 000 $ = pas d'impôt américain. L'exemption ne s'applique qu'à la retenue lors de la clôture. L'impôt sur le gain lui-même est toujours dû via le Formulaire 1040-NR.
• Omettre le Formulaire 8288-B et sur-retenue. Pour les ventes de biens à forte base, 15 % du brut est souvent 2 à 3 fois l'impôt réel. Évaluez toujours le Formulaire 8288-B avant la clôture sur les ventes commerciales / résidentielles appréciées.
• Oublier l'impôt d'État sur le gain. La Californie, New York et d'autres imposent les non-résidents sur les gains provenant de biens immobiliers dans l'État. Le FIRPTA est fédéral ; l'État a ses propres régimes de retenue (la Californie a une retenue immobilière de 3,33 % parallèle au FIRPTA).
• Traiter les investissements en REIT comme une exposition totale au FIRPTA. Des exceptions spécifiques aux REIT existent pour les fonds de pension étrangers qualifiés et les petits détenteurs individuels. Il vaut la peine de vérifier avant de supposer que 15 % s'applique à une sortie de REIT.