¿Qué es FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)?

Cómo funciona

FIRPTA — la Ley de Inversión Extranjera en Propiedades Inmobiliarias de 1980 — cerró una laguna que anteriormente permitía a los no residentes vender bienes raíces en EE. UU. y marcharse sin pagar impuestos, ya que la ganancia no era FDAP y no necesariamente era ECI. La ley hace dos cosas:

1. Considera cada ganancia sobre un interés en propiedad inmobiliaria en EE. UU. (USRPI) por parte de una persona no estadounidense como ECI — totalmente sujeta a impuestos a tasas progresivas en el Formulario 1040-NR (individuos) o en el Formulario 1120-F (corporaciones extranjeras).
2. Exige al comprador que retenga impuestos en el cierre como mecanismo de recaudación — el vendedor no recibe efectivo y desaparece antes de que el IRS pueda evaluar.

El comprador / agente de cierre retiene el 15% del precio bruto de venta (no de la ganancia neta) por defecto. Lo remiten al IRS dentro de los 20 días a través del Formulario 8288 y proporcionan al vendedor el Formulario 8288-A (el registro de retención del vendedor).

La escalera de tasas de retención

La exención de uso personal por debajo de 300.000 $ se utiliza con frecuencia. El comprador firma una declaración que indica que tiene la intención de ocupar la propiedad al menos el 50% del tiempo durante los próximos dos años; se renuncia a la retención de FIRPTA. El vendedor aún debe impuestos en EE. UU. sobre la ganancia, simplemente no se retienen en el cierre.

Retención reducida a través del Formulario 8288-B

Si la obligación tributaria real sobre la ganancia es significativamente menor que el 15% por defecto del bruto (muy común — precio bruto ≠ ganancia), el vendedor puede presentar el Formulario 8288-B ante el IRS antes del cierre solicitando un certificado de retención por el monto estimado de impuestos real. El IRS normalmente responde dentro de los 90 días; un 8288-B exitoso puede reducir la retención del 15% del bruto a la exposición fiscal real del vendedor. Vale la pena hacerlo en cualquier venta donde la base de costo sea alta en relación con el precio de venta.

Qué cuenta como un USRPI

• Propiedad directa de bienes raíces en EE. UU. (residencial, comercial, agrícola, terrenos vacantes).
• Acciones en una corporación de tenencia de propiedad inmobiliaria en EE. UU. (USRPHC) — una corporación estadounidense donde el 50% o más de sus activos, por valor, son bienes raíces en EE. UU.
• Interés en una sociedad si la sociedad está involucrada en bienes raíces en EE. UU.
• Acciones de REIT a menudo están exentas de FIRPTA a nivel individual bajo excepciones específicas (exención de accionista calificado, reglas de compañía de inversión regulada).

Ejemplos

• Un inversor brasileño vende un condominio en Miami por 800.000 $ con una base de 500.000 $. El comprador retiene 15% × 800.000 $ = 120.000 $ en el cierre bajo FIRPTA. El inversor presenta el Formulario 1040-NR la primavera siguiente, calcula el impuesto sobre ganancias de capital a largo plazo sobre la ganancia de 300.000 $ (alrededor de 45-60k a tasas federales) y solicita un reembolso de aproximadamente 60-75k. Reembolso emitido 9 meses después.
• Una familia británica vende una casa de vacaciones en Phoenix por 280.000 $ a una familia estadounidense que la ocupará. El comprador firma la declaración de uso personal (por debajo de 300.000 $ + tiene la intención de ocupar) → 0% de retención de FIRPTA. La familia británica aún presenta el Formulario 1040-NR para informar la ganancia y pagar impuestos, pero no se retiene efectivo en el cierre.

Errores comunes

• Suponer que por debajo de 300.000 $ = sin impuestos en EE. UU. La exención solo se aplica a la retención en el cierre. Los impuestos sobre la ganancia en sí aún se deben a través del Formulario 1040-NR.
• Saltar el Formulario 8288-B y sobre-retener. En ventas de propiedades con alta base, el 15% del bruto a menudo es 2-3 veces el impuesto real. Siempre evalúe el Formulario 8288-B antes del cierre en ventas comerciales / residenciales apreciadas.
• Olvidar el impuesto estatal sobre la ganancia. California, Nueva York y otros imponen impuestos a los no residentes sobre las ganancias de bienes raíces dentro del estado. FIRPTA es federal; el estado tiene sus propios regímenes de retención (California tiene una retención del 3,33% sobre bienes raíces paralela a FIRPTA).
• Tratar las inversiones en REIT como exposición total a FIRPTA. Existen excepciones específicas de REIT para fondos de pensiones extranjeros calificados y pequeños titulares individuales. Vale la pena verificar antes de asumir que se aplica el 15% a una salida de REIT.