Was ist FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)?

Funktionsweise

FIRPTA — das Foreign Investment in Real Property Tax Act von 1980 — schloss eine Gesetzeslücke, die es zuvor Nichtansässigen ermöglichte, US-Immobilien steuerfrei zu verkaufen, da der Gewinn nicht als FDAP galt und nicht unbedingt ECI war. Das Gesetz hat zwei Hauptpunkte:

1. Behandelt jeden Gewinn aus einem Interesse an US-Immobilien (USRPI) durch eine nicht-US-Person als ECI — vollständig steuerpflichtig zu progressiven Sätzen auf dem Formular 1040-NR (Privatpersonen) oder Formular 1120-F (ausländische Unternehmen).
2. Verlangt vom Käufer, die Steuer beim Abschluss einzubehalten als ein Mittel zur Steuererhebung — der Verkäufer erhält kein Bargeld und verschwindet nicht, bevor die IRS die Steuer erheben kann.

Der Käufer / Abschlussagent behält standardmäßig 15% des Bruttoverkaufspreises (nicht des Nettogewinns) ein. Diese Summe wird innerhalb von 20 Tagen an die IRS über Formular 8288 überwiesen, und der Verkäufer erhält Formular 8288-A (die Aufzeichnung des Verkäufers über die Einbehaltung).

Die Quellensteuersatzleiter

Die Ausnahme für den Eigenbedarf unter 300.000 USD wird häufig genutzt. Der Käufer unterschreibt eine eidesstattliche Erklärung, dass er beabsichtigt, die Immobilie in den nächsten zwei Jahren mindestens 50% der Zeit zu bewohnen; die FIRPTA-Quellensteuer entfällt. Der Verkäufer muss dennoch US-Steuern auf den Gewinn zahlen — diese werden nur nicht beim Abschluss einbehalten.

Reduzierte Einbehaltung über Formular 8288-B

Wenn die tatsächliche Steuerverpflichtung auf den Gewinn erheblich niedriger ist als die standardmäßigen 15% des Brutto (sehr häufig — Bruttoverkaufspreis ≠ Gewinn), kann der Verkäufer Formular 8288-B bei der IRS vor dem Abschluss einreichen und eine Quellensteuerbescheinigung zum tatsächlichen geschätzten Steuerbetrag beantragen. Die IRS antwortet in der Regel innerhalb von 90 Tagen; ein erfolgreiches 8288-B kann die Einbehaltung von 15% des Brutto auf die tatsächliche Steuerverpflichtung des Verkäufers reduzieren. Dies ist bei jedem Verkauf sinnvoll, bei dem die Kostenbasis im Verhältnis zum Verkaufspreis hoch ist.

Was zählt als USRPI

• Direkte Eigentümerschaft an US-Immobilien (Wohn-, Gewerbe-, Landwirtschafts- und unbebaute Grundstücke).
• Anteile an einer US-Immobilienhaltenden Gesellschaft (USRPHC) — eine US-Gesellschaft, deren Vermögenswerte zu mehr als 50% aus US-Immobilien bestehen.
• Partnerschaftsanteil, wenn die Partnerschaft in US-Immobilien tätig ist.
• REIT-Anteile sind auf individueller Ebene oft von FIRPTA ausgenommen, unter bestimmten Ausnahmen (Ausnahme für qualifizierte Aktionäre, Regeln für regulierte Investmentgesellschaften).

Beispiele

• Brasilianischer Investor verkauft eine Miami-Wohnung für 800.000 USD mit einer Kostenbasis von 500.000 USD. Der Käufer behält 15% × 800.000 USD = 120.000 USD beim Abschluss gemäß FIRPTA ein. Der Investor reicht im folgenden Frühjahr das Formular 1040-NR ein, berechnet die langfristige Kapitalertragsteuer auf den Gewinn von 300.000 USD (ca. 45-60k USD zu den Bundessteuersätzen) und beantragt eine Rückerstattung von etwa 60-75k USD. Rückerstattung erfolgt 9 Monate später.
• Britische Familie verkauft ein Ferienhaus in Phoenix für 280.000 USD an eine US-Familie, die es bewohnen wird. Der Käufer unterschreibt die eidesstattliche Erklärung für den Eigenbedarf (unter 300.000 USD + beabsichtigt zu bewohnen) → 0% FIRPTA-Quellensteuer. Die britische Familie reicht dennoch das Formular 1040-NR ein, um den Gewinn zu melden und Steuern zu zahlen — aber es wird kein Bargeld beim Abschluss einbehalten.

Häufige Fehler

• Annahme, dass unter 300.000 USD = keine US-Steuer. Die Ausnahme gilt nur für die Einbehaltung beim Abschluss. Die Steuer auf den Gewinn selbst ist weiterhin über das Formular 1040-NR zu zahlen.
• Auslassen des Formulars 8288-B und übermäßige Einbehaltung. Bei Verkäufen von Immobilien mit hoher Kostenbasis sind 15% des Brutto oft 2-3 mal so hoch wie die tatsächliche Steuer. Immer das Formular 8288-B vor dem Abschluss bei gewerblichen / wertsteigernden Wohnverkäufen prüfen.
• Vergessen der staatlichen Steuer auf den Gewinn. Kalifornien, New York und andere Bundesstaaten besteuern Nichtansässige auf Gewinne aus Immobilien im Bundesstaat. FIRPTA ist bundesweit; der Bundesstaat hat eigene Einbehaltungsregelungen (Kalifornien hat eine 3,33%ige Immobilienquellensteuer parallel zu FIRPTA).
• REIT-Investitionen als vollständige FIRPTA-Besteuerung behandeln. Es gibt spezifische Ausnahmen für qualifizierte ausländische Pensionsfonds und kleine Einzelanleger. Es lohnt sich, dies zu überprüfen, bevor man annimmt, dass 15% auf einen REIT-Ausstieg anwendbar sind.