O que é FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)?

Como funciona

O FIRPTA — Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980 — fechou uma brecha que anteriormente permitia a não-residentes vender imóveis nos EUA e sair sem pagar impostos, uma vez que o ganho não era FDAP e não era necessariamente ECI. O estatuto faz duas coisas:

1. Considera cada ganho sobre um interesse em propriedade imobiliária nos EUA (USRPI) por uma pessoa não americana como ECI — totalmente tributável a taxas graduadas no Form 1040-NR (indivíduos) ou Form 1120-F (corporações estrangeiras).
2. Exige que o comprador retenha imposto no fechamento como um mecanismo de cobrança — o vendedor não recebe dinheiro e desaparece antes que o IRS possa avaliar.

O comprador / agente de fechamento retém 15% do preço bruto de venda (não do ganho líquido) por padrão. Eles remetem ao IRS dentro de 20 dias via Form 8288 e fornecem ao vendedor o Form 8288-A (o registro de retenção do vendedor).

A escada da taxa de retenção

A isenção de uso pessoal abaixo de $300k é amplamente utilizada. O comprador assina uma declaração que pretende ocupar a propriedade pelo menos 50% do tempo nos próximos dois anos; a retenção FIRPTA é dispensada. O vendedor ainda deve imposto nos EUA sobre o ganho — apenas não é retido no fechamento.

Retenção reduzida via Form 8288-B

Se a responsabilidade fiscal real sobre o ganho for significativamente menor do que os 15% padrão do bruto (muito comum — preço bruto ≠ ganho), o vendedor pode apresentar o Form 8288-B ao IRS antes do fechamento solicitando um certificado de retenção no valor estimado do imposto real. O IRS normalmente responde dentro de 90 dias; um 8288-B bem-sucedido pode reduzir a retenção de 15% do bruto para a verdadeira exposição fiscal do vendedor. Vale a pena fazer em qualquer venda onde a base de custo seja alta em relação ao preço de venda.

O que conta como um USRPI

• Propriedade direta de imóveis nos EUA (residenciais, comerciais, agrícolas, terrenos vagos).
• Ações em uma corporação de holding de propriedade imobiliária nos EUA (USRPHC) — uma corporação dos EUA onde 50% ou mais de seus ativos, em valor, são imóveis nos EUA.
• Interesse em parceria se a parceria estiver envolvida em imóveis nos EUA.
• Ações de REIT são frequentemente isentas de FIRPTA a nível individual sob isenções específicas (isenção de acionista qualificado, regras de companhia de investimento regulamentada).

Exemplos

• Investidor brasileiro vende condomínio em Miami por $800.000 com base de $500.000. O comprador retém 15% × $800.000 = $120.000 no fechamento sob o FIRPTA. O investidor apresenta o Form 1040-NR na primavera seguinte, calcula o imposto sobre ganhos de capital de longo prazo sobre o ganho de $300.000 (cerca de $45-60k a taxas federais) e solicita um reembolso de aproximadamente $60-75k. Reembolso emitido 9 meses depois.
• Família britânica vende casa de férias em Phoenix por $280.000 a uma família americana que a ocupará. O comprador assina a declaração de uso pessoal (abaixo de $300k + pretende ocupar) → 0% de retenção FIRPTA. A família britânica ainda apresenta o Form 1040-NR para relatar o ganho e pagar imposto — mas nenhum valor é retido no fechamento.

Erros comuns

• Assumir que abaixo de $300k = sem imposto nos EUA. A isenção aplica-se apenas à retenção no fechamento. O imposto sobre o ganho em si ainda é devido via Form 1040-NR.
• Pular o Form 8288-B e sobre-reter. Em vendas de propriedades com alta base, 15% do bruto é frequentemente 2-3 vezes o imposto real. Sempre avaliar o Form 8288-B pré-fechamento em vendas comerciais / residenciais valorizadas.
• Esquecer o imposto estadual sobre o ganho. Califórnia, Nova Iorque e outros estados taxam não-residentes sobre ganhos de imóveis dentro do estado. O FIRPTA é federal; o estado tem seus próprios regimes de retenção (CA tem uma retenção imobiliária de 3,33% paralela ao FIRPTA).
• Tratar investimentos em REIT como plena exposição ao FIRPTA. Existem isenções específicas para REIT para fundos de pensão estrangeiros qualificados e pequenos detentores individuais. Vale a pena verificar antes de assumir que 15% se aplica a uma saída de REIT.